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房地産權屬登記的15大法律風險

來源:山東高法

《物權法》第十四條規定,不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動産登記簿時發生效力。提示:不動産登記是不動産物權的公示方式,是當事人不動産物權發生變動的意思表示推動的結果,不能把不動産登記理解爲國家對不動産物權關系進行的幹預或行政權力對不動産物權的授權或確認,不動産登記本身並不直接設定物權。不動産登記機關在不動産權屬證書上注明的不動産權利的設定時間沒有任何意義。不動産權利設立、變更、轉讓和消滅的時間起點應爲權利記載于不動産登記薄之日。但不動産物權歸屬,登記簿證明力並非絕對。

一、不動産登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身並不直接設定物權。


裁判要旨:我國對不動産實行國家統一登記制度,未經依法登記公示的物權,不得對抗善意第三人。但不動産登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身並不直接設定物權;設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的,通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行爲或者合法建造等事實行爲,以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。


也就是说,设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因,随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此,当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等法律关系,经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后,一方当事人因反悔等原因对物权变动登记行为提出异议的,不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼,一般应先行通过民事等途径解决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷,或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定,在提起行政诉讼的同时,申请一并解决相关民事争议,人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础民事争议解决、权利归属明确后,权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2017)最高法行申8483号。


二、不動産物權發生變更但未辦理權屬變更登記,物權登記人有權提起第三人撤銷之訴。


裁判要旨:法院执行裁定将不动产物权执行给当事人并办理了房屋和土地的产权变更登记手续,且土地房屋的权属一直登记在当事人名下,当事人对该财产享有独立请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销,但并没有进行权属变更登记。基于物权登记公示效力,当事人仍为相关房屋土地的权利人。因此,当事人属于有权提起独立诉请的第三人,因而也具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。案件来源:中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2016)最高法民终570号。


三、其他法院對經法律文書確認的不動産物權采取保全措施不能影響權利人已經取得的權利。


裁判要旨:因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力,是否进行不动产登记的变更,是所有权人的权利,并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。权利人取得权利后,其他法院对涉案房屋采取保全措施并不能影响权利人已经取得的权利。案件来源:中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2015)民申字第2747号。


四、未經審批、變更登記轉讓國有劃撥土地使用權無效。


裁判要旨:債務轉移合同涉及國有劃撥土地使用權轉讓的,出讓方與受讓方應當經有批准權的人民政府審批,並辦理國有劃撥土地使用權變更登記等手續。出讓方未經有批准權的人民政府審批,且有批准權的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行爲,已經責成相關土地管理部門收回國有劃撥土地使用權的,出讓方與受讓方簽訂的債務轉移合同未經審批且無法對效力進行補正,應確認該合同無效。案件來源:最高法院(2012)民申字第1553號。


五、抵押登記時間應依抵押權記載于不動産登記簿上的完成時間確定。


裁判要旨:權利證書上記載的抵押權設定時間早于抵押登記實際完成時間的,應以抵押權實際記載于不動産登記簿上的時間作爲抵押登記完成的時間,並以此爲基礎來確定第三人是否知曉不動産登記權利狀況。


案件來源:鄒城市和源房地産開發有限責任公司與中國農業銀行股份有限公司濟甯分行、山東省濟甯豐澤圓房地産開發有限公司合資、合作開發房地産合同糾紛再審複查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2013)民提字第97號]。


六、房屋登記本應判決撤銷,但撤銷將影響抵押登記的效力,影響抵押權的實現,故應當判決確認房屋登記行爲違法,保留房屋登記的效力。


裁判要旨:他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。但是判断房屋抵押权是否构成善意取得,要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素,则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。抵押权因被担保债权的成立而成立,亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。房屋登记本应判决撤销,但撤销将影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应当判决确认房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力。案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 判决 书(2017)最高法行再95号。


七、登記機關僅對不動産抵押進行備案登記,未頒發土地他項權利證明書,不産生抵押權設立的法律效果。


裁判要旨:備案登記不等同于抵押登記,僅進行備案登記的不動産抵押不能設立抵押權。備案登記時登記機關僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進行了記載,未向抵押權人發放他項權利證明,不能認爲完成抵押登記程序。


案件來源:山東省博興縣發達物資有限公司、魏龍喜保證合同糾紛再審審查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2015)民抗字第59號]


八、經執行裁定確認的不動産物權所有人即使未經過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權人。


裁判要旨:執行裁定確認的房屋權利人,具有物權變動和強制執行效力,房屋的所有權自該裁定生效時轉移,登記權利人在明知房屋實際不屬于自己所有的情況下,又將其對外抵押擔保的行爲無效,即使在接受抵押擔保過程中沒有過錯也不享有優先受償權。


案件来源:《贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行等诉贵州省振华电子工业进出口公司案外人执行异议之诉纠纷案》【(2014)民申字第1716号执行 2014-10-28】


九、是否頒發房屋産權證書不影響轉移登記的效力。


裁判要旨:雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發證兩個程序,但只要房屋登記機構將房屋權利和其他應當記載的事項記載于登記簿,房屋登記便發生效力。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 判 决 书(2018)最高法行再165号。


十、在建工程抵押的工程竣工後未重新辦理抵押登記的,繼續享有抵押權。


裁判要旨:抵押權僅因抵押權的實現、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工並完成房地産初始登記後,抵押人和抵押權人未按照《城市房地産抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房産抵押登記,並不必然導致在建工程抵押權消滅,此種情況下,抵押延續,且具有對抗第三人的效力。


案件來源:中國農業銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業有限公司上訴案民事判決書[最高人民法院(2007)民二終字第61號]


十一、在生效法律文書依然有效的情況下,不動産登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行爲不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


裁判要旨:生效法律文書確認不動産物權後,當事人未及時辦理産權變更登記,致使不動産登記簿顯示的權屬狀態與生效法律文書確立的權屬狀態不一致,該情形並不影響當事人依據生效法律文書對該不動産享有物權。在生效法律文書依然有效的情況下,不動産登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行爲不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2017)最高法行申5914号。


十二、行政機關的頒證行爲導致土地使用權人與房屋所有權人不一致的,當事人可請求撤銷違法的頒證行爲。


裁判要旨:上述土地使用證和房屋所有權證的頒發,違背房地一致原則。呂梁市政府根據張永傑申請對文水縣政府核發的文國用(2006)字第G0112130002號《國有土地使用證》進行複議時,查明該頒證行爲所依據的權屬來源資料有塗改,所蓋印章也與當時使用的不符且頒證程序違法,據此複議決定撤銷該頒證行爲,並責令文水縣政府在30日內重新作出具體行政行爲,並無不當。


案件來源:張永傑、韓作剛與呂梁市人民政府行政複議申訴行政裁定書,[最高人民法院(2014)行監字第356號]。


十三、土地使用權證因違法被撤銷,不影響成立在後的抵押權的成立並實現。


裁判要旨:根據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條和第一百八十條的規定,抵押權的標的爲債務人的財産,而非財産的物權憑證,故,即使作爲抵押財産物權憑證的靈國用(2013)第72號國有土地使用權證因違法被撤銷,亦不應影響中國郵政三門峽支行對涉案土地所享有的抵押權。靈寶市人民政府應當在依法辦理涉案土地相關權證後,對中國郵政三門峽支行取得的抵押權登記依法進行相應變更。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 判 决 书(2018)最高法行再183号。


十四、第三人未依據生效的法律文書辦理變更登記的,不影響其享有的物權。


裁判要旨:人民法院作出的生效民事判決已經確認被征收房屋的産權歸第三人所有,雖然第三人未于民事判決生效後及時辦理相應産權變更登記,出現房地産登記簿顯示的權屬狀態與法院生效裁判確立的權屬狀態之間存在不一致的情形,但該情形並不影響其依據生效的法律文書對被征收房屋享有不動産物權。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2017)最高法行申5914号。


十五、預登記的土地使用權證書不産生物權登記的法律效果。


裁判要旨:我國實行土地登記發證制度,以出讓方式取得國有土地使用權的,土地使用者應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記,由縣級以上政府核發國有土地使用權證書,確認權利。雖簽訂國有土地使用權出讓合同,但沒有按照相關法律規定申請國有土地使用權設定登記,僅通過預登記申請獲得預登記的國有土地使用證,並非國有土地使用權正式登記確權證書,預登記行爲不産生物權登記的法律效果。案件來源:最高人民法院行政判決書(2018)最高法行再97號。


综上,最高人民法院 关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。


由此可見,不動産登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身並不直接設定物權。

《物權法》第十四條規定,不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動産登記簿時發生效力。提示:不動産登記是不動産物權的公示方式,是當事人不動産物權發生變動的意思表示推動的結果,不能把不動産登記理解爲國家對不動産物權關系進行的幹預或行政權力對不動産物權的授權或確認,不動産登記本身並不直接設定物權。不動産登記機關在不動産權屬證書上注明的不動産權利的設定時間沒有任何意義。不動産權利設立、變更、轉讓和消滅的時間起點應爲權利記載于不動産登記薄之日。但不動産物權歸屬,登記簿證明力並非絕對。

一、不動産登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身並不直接設定物權。


裁判要旨:我國對不動産實行國家統一登記制度,未經依法登記公示的物權,不得對抗善意第三人。但不動産登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身並不直接設定物權;設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的,通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行爲或者合法建造等事實行爲,以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。


也就是说,设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因,随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此,当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等法律关系,经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后,一方当事人因反悔等原因对物权变动登记行为提出异议的,不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼,一般应先行通过民事等途径解决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷,或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定,在提起行政诉讼的同时,申请一并解决相关民事争议,人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础民事争议解决、权利归属明确后,权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2017)最高法行申8483号。


二、不動産物權發生變更但未辦理權屬變更登記,物權登記人有權提起第三人撤銷之訴。


裁判要旨:法院执行裁定将不动产物权执行给当事人并办理了房屋和土地的产权变更登记手续,且土地房屋的权属一直登记在当事人名下,当事人对该财产享有独立请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销,但并没有进行权属变更登记。基于物权登记公示效力,当事人仍为相关房屋土地的权利人。因此,当事人属于有权提起独立诉请的第三人,因而也具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。案件来源:中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2016)最高法民终570号。


三、其他法院對經法律文書確認的不動産物權采取保全措施不能影響權利人已經取得的權利。


裁判要旨:因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力,是否进行不动产登记的变更,是所有权人的权利,并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。权利人取得权利后,其他法院对涉案房屋采取保全措施并不能影响权利人已经取得的权利。案件来源:中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2015)民申字第2747号。


四、未經審批、變更登記轉讓國有劃撥土地使用權無效。


裁判要旨:債務轉移合同涉及國有劃撥土地使用權轉讓的,出讓方與受讓方應當經有批准權的人民政府審批,並辦理國有劃撥土地使用權變更登記等手續。出讓方未經有批准權的人民政府審批,且有批准權的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行爲,已經責成相關土地管理部門收回國有劃撥土地使用權的,出讓方與受讓方簽訂的債務轉移合同未經審批且無法對效力進行補正,應確認該合同無效。案件來源:最高法院(2012)民申字第1553號。


五、抵押登記時間應依抵押權記載于不動産登記簿上的完成時間確定。


裁判要旨:權利證書上記載的抵押權設定時間早于抵押登記實際完成時間的,應以抵押權實際記載于不動産登記簿上的時間作爲抵押登記完成的時間,並以此爲基礎來確定第三人是否知曉不動産登記權利狀況。


案件來源:鄒城市和源房地産開發有限責任公司與中國農業銀行股份有限公司濟甯分行、山東省濟甯豐澤圓房地産開發有限公司合資、合作開發房地産合同糾紛再審複查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2013)民提字第97號]。


六、房屋登記本應判決撤銷,但撤銷將影響抵押登記的效力,影響抵押權的實現,故應當判決確認房屋登記行爲違法,保留房屋登記的效力。


裁判要旨:他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。但是判断房屋抵押权是否构成善意取得,要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素,则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。抵押权因被担保债权的成立而成立,亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。房屋登记本应判决撤销,但撤销将影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应当判决确认房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力。案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 判决 书(2017)最高法行再95号。


七、登記機關僅對不動産抵押進行備案登記,未頒發土地他項權利證明書,不産生抵押權設立的法律效果。


裁判要旨:備案登記不等同于抵押登記,僅進行備案登記的不動産抵押不能設立抵押權。備案登記時登記機關僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進行了記載,未向抵押權人發放他項權利證明,不能認爲完成抵押登記程序。


案件來源:山東省博興縣發達物資有限公司、魏龍喜保證合同糾紛再審審查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2015)民抗字第59號]


八、經執行裁定確認的不動産物權所有人即使未經過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權人。


裁判要旨:執行裁定確認的房屋權利人,具有物權變動和強制執行效力,房屋的所有權自該裁定生效時轉移,登記權利人在明知房屋實際不屬于自己所有的情況下,又將其對外抵押擔保的行爲無效,即使在接受抵押擔保過程中沒有過錯也不享有優先受償權。


案件来源:《贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行等诉贵州省振华电子工业进出口公司案外人执行异议之诉纠纷案》【(2014)民申字第1716号执行 2014-10-28】


九、是否頒發房屋産權證書不影響轉移登記的效力。


裁判要旨:雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發證兩個程序,但只要房屋登記機構將房屋權利和其他應當記載的事項記載于登記簿,房屋登記便發生效力。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 判 决 书(2018)最高法行再165号。


十、在建工程抵押的工程竣工後未重新辦理抵押登記的,繼續享有抵押權。


裁判要旨:抵押權僅因抵押權的實現、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工並完成房地産初始登記後,抵押人和抵押權人未按照《城市房地産抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房産抵押登記,並不必然導致在建工程抵押權消滅,此種情況下,抵押延續,且具有對抗第三人的效力。


案件來源:中國農業銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業有限公司上訴案民事判決書[最高人民法院(2007)民二終字第61號]


十一、在生效法律文書依然有效的情況下,不動産登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行爲不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


裁判要旨:生效法律文書確認不動産物權後,當事人未及時辦理産權變更登記,致使不動産登記簿顯示的權屬狀態與生效法律文書確立的權屬狀態不一致,該情形並不影響當事人依據生效法律文書對該不動産享有物權。在生效法律文書依然有效的情況下,不動産登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行爲不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2017)最高法行申5914号。


十二、行政機關的頒證行爲導致土地使用權人與房屋所有權人不一致的,當事人可請求撤銷違法的頒證行爲。


裁判要旨:上述土地使用證和房屋所有權證的頒發,違背房地一致原則。呂梁市政府根據張永傑申請對文水縣政府核發的文國用(2006)字第G0112130002號《國有土地使用證》進行複議時,查明該頒證行爲所依據的權屬來源資料有塗改,所蓋印章也與當時使用的不符且頒證程序違法,據此複議決定撤銷該頒證行爲,並責令文水縣政府在30日內重新作出具體行政行爲,並無不當。


案件來源:張永傑、韓作剛與呂梁市人民政府行政複議申訴行政裁定書,[最高人民法院(2014)行監字第356號]。


十三、土地使用權證因違法被撤銷,不影響成立在後的抵押權的成立並實現。


裁判要旨:根據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條和第一百八十條的規定,抵押權的標的爲債務人的財産,而非財産的物權憑證,故,即使作爲抵押財産物權憑證的靈國用(2013)第72號國有土地使用權證因違法被撤銷,亦不應影響中國郵政三門峽支行對涉案土地所享有的抵押權。靈寶市人民政府應當在依法辦理涉案土地相關權證後,對中國郵政三門峽支行取得的抵押權登記依法進行相應變更。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 判 决 书(2018)最高法行再183号。


十四、第三人未依據生效的法律文書辦理變更登記的,不影響其享有的物權。


裁判要旨:人民法院作出的生效民事判決已經確認被征收房屋的産權歸第三人所有,雖然第三人未于民事判決生效後及時辦理相應産權變更登記,出現房地産登記簿顯示的權屬狀態與法院生效裁判確立的權屬狀態之間存在不一致的情形,但該情形並不影響其依據生效的法律文書對被征收房屋享有不動産物權。


案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2017)最高法行申5914号。


十五、預登記的土地使用權證書不産生物權登記的法律效果。


裁判要旨:我國實行土地登記發證制度,以出讓方式取得國有土地使用權的,土地使用者應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記,由縣級以上政府核發國有土地使用權證書,確認權利。雖簽訂國有土地使用權出讓合同,但沒有按照相關法律規定申請國有土地使用權設定登記,僅通過預登記申請獲得預登記的國有土地使用證,並非國有土地使用權正式登記確權證書,預登記行爲不産生物權登記的法律效果。案件來源:最高人民法院行政判決書(2018)最高法行再97號。


综上,最高人民法院 关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。


由此可見,不動産登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身並不直接設定物權。

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