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【經典案例】經濟適用房買賣合同是否有效?

來源:民事法律參考

《經濟適用住房管理辦法》第二條規定“本辦法所稱經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標准建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。”第三十條“經濟適用住房購房人擁有有限産權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易”。

經濟適用房購房人對所購房屋只擁有有限産權,其占有、使用、收益、處分的權能就受到一定限制,這明顯表現在出租獲利和買賣套現上,經濟適用住房不得出租,購買經濟適用住房在取得契稅完稅憑證或房屋所有權證不滿5年时,不得直接上市交易。 另外,经济适用房产权人必须严格遵守《经济适用住房管理办法》和国家法律法规有关经济适用房的所有规定,否则有关部门有权依法进行查处,甚至可以收回违法使用的经济适用房。

關于買賣經濟適用房的合同是否有效的問題,彙編最高院+高院案例9則,僅供參考:

1.最高人民法院(2015)民申字第3336號

興宇公司主張《房屋銷售認購書》中的住宅屬于經濟適用房,孔憲良購買涉案房屋違反相關法規的規定,合同應屬無效。本院認爲,經濟適用房是政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標准建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。經濟適用房的購買需要經過一定審批手續,雖然政府通過部門規章對經濟適用房的購買資格作出相關要求,但是對于經濟適用房屋買賣合同的效力並無效力性強制性規定認定其無效,興宇公司提出的合同無效的主張,也不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的情形。且興宇公司按照商品房買賣流程向購房人出售住宅房屋,在與孔憲良簽訂《房屋銷售認購書》時也未向孔憲良履行告知義務,興宇公司提供的其與其他購房人簽訂的房屋買賣合同亦未提交已經有關部門審批的手續,孔憲良有理由相信涉案房屋可以自由買賣,且房屋已經實際交付孔憲良,雙方之間的房屋買賣合同應當認定有效。至于孔憲良是否具有購買資格,能否通過審批,以及是否能夠辦理産權登記手續,並不影響合同本身的效力,二審法院判令興宇公司在具備辦理房産登記手續條件後協助辦理過戶登記,並無不當,故對興宇公司的該項主張,本院不予支持。

2.廣東省高級人民法院(2015)粵高法民一申字第494號

本案爲房屋買賣合同糾紛。本案爭議的焦點是案涉《房屋轉讓協議》是否有效。根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若幹問題的解釋(一)》第四條的規定,合同法實施以後,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規爲依據,不得以地方性法規、行政規章爲依據。因此,違反國家政策性規定並不能作爲人民法院判決合同無效的法律依據。對于經濟適用房的轉讓,現行國家政策只有關于申請購買經濟適用房的主體及購買後上市交易年限等限制性規定,但這些均不屬于合同效力禁止性規定。況且,《房屋買賣協議》已經實際履行多年,陳本典通過案涉《房屋買賣協議》已經取得了合理對價,故案涉《房屋轉讓協議》系雙方當事人的真實意思,並未損害其他人利益和社會公共利益,亦不存在《中華人民共和國合同法》規定的合同無效情形,一、二審法院認定該協議合法有效,並無不當。至于《房屋買賣協議》實際簽訂時間和童澤舟是否具備購房資格的問題,均不影響協議的效力認定,陳本典關于《房屋買賣協議》應認定無效的再審理由,缺乏依據,本院不予支持。

3.江蘇省高級人民法院(2012)蘇民申字第232號

《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定,不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。本案中,王明祿、胡玉環夫婦因農村集體土地拆遷安置于2003年12月22日購買本案訴爭的經濟適用房,但直至2007年2月9日與姚善武簽訂購房合同時王明祿、胡玉環還未取得該房産權屬證書,雙方當事人對該房屋的性質及尚未取得所有權是明知的,還在購房合同第二條約定等將來可以辦證時及時給姚善武辦理産權過戶手續,故該購房合同是以將來可能取得所有權的房屋爲標的物的買賣合同,不能以簽訂該合同時尚未取得房屋所有權來認定該合同無效。且《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十八條第(六)項“未依法登記領取權屬證書&”的房屋不得轉讓的規定,在性質上不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(二)》第十四條規定中的“效力性強制性規定,不應作爲認定房屋買賣合同無效的法律依據。至姚善武起訴時,王明祿、胡玉環購買該經濟適用房已滿5年,且已領取該房屋所有權證和土地使用權證,可以上市交易,該購房合同可以認定爲有效,姚善武已按合同約定支付大部分房款,具備辦理産權過戶登記的條件,一、二審判決王明祿、胡玉環協助姚善武辦理房屋所有權及土地使用權過戶登記手續並無不當。

4.陝西省高級人民法院(2017)陝民再25號

本院再審認爲,關于經濟適用住房的性質,一、二審裁定已作出明確論述,即指政府提供優惠政策、限定套型面積和銷售價格,按照合理標准建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質且購房者擁有有限産權的政策性住房。因此,對購房人資格、經濟適用房規模、購房價格等均有嚴格的條件和審查程序。建設部、發改委等部門制定的《經濟適用住房管理辦法》還規定,政府及相關部門應加強對經濟適用住房建設、交易中違紀違法行爲查處。本案中,趙建成等103人與城建總公司雖簽訂的是《商品房買賣合同》,但附件二《合同補充協議》注明合同中的“商品房”均爲江南經濟適用房。該補充協議第三條明確:買受人應遵守《商洛市江南經濟適用住房銷售管理辦法》,提供辦理經濟適用房申請審批手續的所有證明文件和相關資料,文件要求真實、可靠。因此本案房屋買賣行爲應遵守國家對于經濟適用住房的管理規定。對于趙建成等103人訴求中涉及的購房人資格、産權性質界定等問題,依照規定應由政府相關部門負責。據此,一、二審法院裁定不予受理本案並無不當。

5.北京市高級人民法院(2014)高民申字第03363號

屈春永因拆遷取得購房資格後,于2007年1月14日與劉大偉簽訂《房屋買賣協議》。2007年11月3日,屈春永與北京首開天鴻集團有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》後,又于2007年11月18日與劉大偉簽訂《關于﹤房屋買賣協議﹥履行情況的小結》,雙方對《房屋買賣協議》進行補充和變更,約定屈春永將訴爭房屋出售給劉大偉。訴爭房屋是利用屈春永因拆遷獲得的購房指標購買的經濟適用住房,國家法律、行政法規未禁止該類房屋的買賣。雙方約定于具備過戶條件時過戶,且劉大偉已取得經濟適用房的購房資格,因此雙方簽訂的協議亦不違反相關政策和社會公共利益,故屈春永與劉大偉簽訂的《房屋買賣協議》及《關于﹤房屋買賣協議﹥履行情況的小結》,內容合法有效。屈春永要求確認其與劉大偉于2007年1月14日簽訂的《房屋買賣協議》無效,缺乏法律依據,二審法院據此認定並判決並無不當,本院不持異議。屈春永的再審理由缺乏依據,本院難以支持。

6.湖北省高級人民法院(2016)鄂民申1466號

計建新、龔曉宏與蘇冬炎于2003年12月24日簽訂的房屋買賣協議,是關于轉讓經濟適用房購買權的約定,未違反法律、行政法規的效力性強制性規定,應爲有效。計建新所稱《經濟適用住房管理辦法》中關于經濟適用房滿5年才可交易的規定,屬于管理性規範,不屬于法律、行政法規效力性強制性規範,故計建新關于協議無效的理由不能成立。

7.北京市高級人民法院(2016)京民申2592號

本案張國棟轉讓經濟適用房的原購房合同始簽于2008年6月,張國棟在取得該房屋契稅完稅憑證及房屋所有權證尚不滿5年的情況下,即與史永勤簽訂了《北京市房屋買賣合同》將上述經濟適用房轉讓給史永勤。其合同簽訂行爲違反了已購經濟適用房不滿5年不得直接上市交易的政策規定。且雙方辦理該房屋過戶所依據的河南省新鄉市中級人民法院(2012)新民初字第644號民事調解書業經該法院再審撤銷。故一、二審法院認定雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效程序合法、事實認定及法律適用均無不當。史永勤的再審申請缺乏事實及法律依據,不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。

8.江蘇省高級人民法院(2016)蘇民再237號

本院再審認爲,案涉《房屋转让协议》并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,且系双方当事人真实意思表示,应当认定为合法有效的协议。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》規定經濟適用房五年之內不得直接上市交易的目的是保護城市低收入家庭享受保障性住房的權益,而本案訟爭房屋系拆遷安置房,雖然該安置房屋也屬于經濟適用房,但並非用于解決城市低收入家庭住房困難的房屋。因此,案涉房屋的交易不對城市低收入家庭的住房權益構成損害。葛海波關于原審判決認定案涉《房屋轉讓協議》無效適用法律錯誤的理由成立,本院予以支持。王學明應當依照該《房屋轉讓協議》的約定履行協助過戶的義務。

9.江蘇省高級人民法院(2015)蘇審三民申字第01433號

涉案房屋系經濟適用房,在上市交易時應當繳納差價收益金,黃子霞應當明知。黃子霞在《房屋買賣協議》中明確約定過戶所産生的一切費用由其承擔,並未排除系爭差價收益金。因此,承擔系爭差價收益金系黃子霞自願。事實上,辦理涉案房屋過戶時,黃子霞自願繳納了該筆資金。原審法院判決駁回黃子霞要求林濤承擔系爭差價收益金的訴訟請求,符合合同約定。

編後語

重庆何代川律師在其文章《经济适用房买卖合同是否有效》評論指出:

認定經濟適用房買賣合同有效更符合我國民法精神。

對于合同的效力問題,《合同法》第52條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”

關于五年內不能過戶的問題,屬于行政管理的規定。對于購買不滿五年的經濟適用房,當事人可以約定在滿五年後辦理過戶手續。當然,對于買受人在未過戶期間仍然需要承擔其他法律風險,但本文僅討論經濟適用房買賣合同的效力問題,對于其他風險,這裏不做討論。

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