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您當前位置:首頁>法律講堂>±??ù??×ù> 對《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第七條的理解與適用問題探究


《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋

七條的理解與適用問題探究


    爲正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,最高人民法院于2003年根據我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地産管理法》等相關法律結合民事審判實踐,制定了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》法釋〔2003〕7號,该司法解释對于商品房买卖合同纠纷案件中易出现的诸多问题进行了明确规定,其中该司法解释第七條规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋對被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。”仔细研读该条款,会产生一些疑问,例如,该解释是用于处理商品房买卖合同纠纷的,但是因该条款产生的纠纷是适用什么案由?又如,拆迁人如果不具备拆迁资格是否影响协议效力?还有,该条所称的优先权取得权能否對抗第三人善意取得制度?本文正是對这几个问题进行了简单探究,並在查询大量司法案例的情况下,對问题进行解答。

一、因該條引發的糾紛應適用什麽案由?

因房屋置換引起的糾紛,在訴訟中往往表現爲確認物權歸屬或者物權返還,因此很容易想到的案由是物權保護糾紛中的所有權確認糾紛或者返還原物糾紛。同時,由于置換房屋協議涉及到合同,《最高人民法院關于修改〈民事案件案由規定〉的決定》(法〔2011〕41号)中又明确有房屋买卖合同纠纷与房屋拆迁安置补偿合同纠纷之分,因此,在适用案由上,似乎有些矛盾,是物权纠纷还是合同纠纷?如果是合同纠纷,又是合同纠纷中哪一项?我们知道,一个具体民事案由应当准确地反映民事纠纷争议的核心问题,揭示出当事人所争议的法律关系的主要内容,只有准确判断纠纷性质,才能更好的适用法律解决问题。對此,首先应该明确的是该类纠纷的核心问题是是否享有优先取得权问题,而当事人享有优先权取得权的基础是因为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议,有合同进行约定,因此首先是合同纠纷;其次,拆迁人与被拆迁人签订的安置补偿协议是以所有权调换形式而非以买卖形式为主要内容,所以,此类纠纷适用的案由应是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。

二、拆遷人不具備拆遷資格是否影響安置補償協議效力?

我們知道的是,在建設工程施工合同糾紛案件中,如果承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級的,建設工程施工合同便無效。那麽,如果在拆遷安置補償合同糾紛中,拆遷人不具備拆遷資格,會不會也導致合同無效呢?根據《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定:“本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位,被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權人。”如果拆迁方並未依《城市房屋拆遷管理條例》规定获得拆迁许可证,也就是说拆迁方进行拆迁是需要获得拆迁资格证的。现在拆迁人不具备拆迁资格,拆迁行为违法,签订的安置补偿协议是否有效?答案是肯定的。该问题也很好理解,因为《城市房屋拆遷管理條例》规制的對象是实践中存在的未取得拆迁许可证、未履行法定程序而实施拆迁的现象,属于行政管理的性质,其並不能约束拆迁人与被拆迁人之间的民事关系,拆迁人没有拆迁资格並非确定拆迁与被拆迁关系的法定要件,即使未取得拆迁许可证或者未按规定履行拆迁程序,並不影响事实上拆迁关系的认定。由此也可知,拆迁人不具备拆迁资格,也不会影响被拆迁人优先取得权的认定。

三、该条规定的优先权能否對抗善意取得制度

這個問題應該是該條最容易引起疑惑也是最重要的問題。該條規定:“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”这里的“出卖给第三人”是指与第三人签订买卖合同,还是指已经将房屋产权过户至第三人名下,该条並不明确。众所周知的是,我国法律保护善意取得物权的行为,如《物权法》第一百零六條規定:符合善意取得情形的,善意第三人應該取得該不動産或者動産的所有權。同時,我國不動産物權以登記爲生效要件,也就是說,不動産未經登記,是不能對抗善意第三人的。對应到该条就是,如果拆迁人将安置补偿房屋出卖给第三人,並且办理了产权登记手续,该第三人是善意的,此时,被拆迁人是否仍然可以要回此安置补偿房屋?對此,司法案例给出了肯定的答案,即肯定了被拆迁人對安置房屋享有的优先取得权具有對抗善意第三人的效力。其排他性为何如此强,可以从其立法本意来理解,该条取得优先权的前提是被拆迁人用自己的不动产与拆迁人进行了调换,现实中,很多被拆迁人都只有一套赖以生存的房子,如果调换拆迁后,拆迁安置补偿房屋被第三人取得,这将不利于维护社会稳定,因此,法律规定其能對抗善意第三人。

綜上,可以看出,在拆遷安置補償合同糾紛中,只要雙方以産權調換的形式形成拆遷被拆遷關系,依附于被拆遷人這一特定身份,被拆遷人便可依據该司法解释第七條直接支配、控制该拆迁安置补偿房屋,對抗善意取得第三人,且无需登记公示。

主要參考案例:

1.尹桂楓等與趙金喜等房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案

2.袁開國等八人與湖北省煙草公司隨州公司、隨州市東城城鄉建設服務公司土地轉讓合同糾紛申請再審案

3.袁某等與隨州煙草公司等合作開發房地産合同糾紛再審案

 

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